1RR.CZ 1. realitní revue

Problémy s předkupním právem na garáž či sklep

7.11.2019

/AKTUALIZOVÁNO/ Realitní makléři i jednotlivci, kteří řeší nákup či prodej nemovitosti často tápou ve věci předkupního práva. Problematiku jsme rozebrali s advokáty z PLICKA & PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.

Kdy podle vás začaly problémy s předkupním právem?

Přijetím novely ust. § 1124 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, která je v účinnosti od 01.01.2018.

Kdy by tyto problémy mohly skončit?

Pokud projde novela tohoto ustanovení, kterou připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj s Ministerstvem spravedlnosti. Problematiku by mělo řešit nové ustanovení občanského zákoníku, a to v § 1088a, které by upravovalo výjimky z obecného předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci. Spoluvlastníci by neměli předkupní právo, pokud by spolu s jednotkou byl převáděn:

- spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor, který je jejím příslušenstvím, nebo – tato situace dopadá na prodeje bytů spolu s garážovým stáním (tedy podílem na nebytovém prostoru – garáži)

- spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která je příslušenstvím nemovité věci rozdělené na jednotky – tato situace dopadá na prodeje, kde s jednotkou se prodává funkčně související pozemek nebo např. pozemek ležící pod budovou rozdělenou na jednotky, kdy budova není součástí tohoto pozemku

Novela se navrhuje s účinností od 01.01.2020. Dne 24.04.2019 proběhlo první čtení v Poslanecké sněmovně a v současné době návrh projednává garanční výbor.

A týká se to jen sklepů a garáží?

Obecně řečeno, problematika předkupního práva může nastat u jakéhokoliv spoluvlastnictví nemovité věci. Ust. § 1124 občanského zákoníku stanoví, že pokud se převádí spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.

Zcela teoreticky, předkupní právo se tak může týkat i mnohých dalších případů jako je např. spoluvlastnictví kanceláří, restaurací, prodejen (za předpokladu, že se jedná o nemovité věci), ačkoliv to bude méně časté.

Může prodej nemovitosti předkupní právo opravdu zmařit? A v jakém případě?

Teoreticky ano. Podle současného znění zákona, pokud dochází k prodeji jednotky včetně spoluvlastnického podílu na garáži, mají ostatní spoluvlastníci garáže přednostní právo tento podíl od prodávajícího koupit. Může se tedy stát, že některý ze spoluvlastníků o podíl opravdu projeví zájem, a naopak potenciální kupující pak už nebudou mít o jednotku bez garážového stání zájem.

A na co by si klienti měli dát pozor, když kupují, byť fyzicky oddělený byt, který ale například ve vile s více byty není vymezený prohlášením vlastníka?

V takovém případě by kupující měl požadovat záruku od prodávajícího, že převáděný podíl na nemovitosti nejdříve nabídl ostatním spoluvlastníkům a nikdo z nich o něj neprojevil zájem. Nejlépe požadovat písemné prohlášení ostatních spoluvlastníků.

Potenciálně je také možné požadovat, aby se spoluvlastníci této nemovitosti předem vzdali tohoto předkupního práva. Problematické však je, že toto vzdání se předkupního práva by muselo být zapsáno do katastru nemovitostí, aby bylo účinné i vůči dalším osobám. V případě většího množství spoluvlastníků, tak je tento postup z praktických důvodů spíše nereálný.

Radili byste lidem spíše aby toto prohlášení vlastníka u nemovitosti bylo?

Ano, prohlášení vlastníka obecně poskytuje všem stranám větší flexibilitu a jistotu, že nenastanou problémy uvedené výše. Z tohoto důvodu to lze jen doporučit. V některých případech je prohlášení vlastníka přímo zákonnou povinností.

A jak časově i finančně náročné zrovna toto může být?

Prohlášení vlastníků jednotek nepatří zrovna mezi ty nejjednodušší právní dokumenty, jejichž přípravu je možné zvládnout za hodinu až dvě. S přihlédnutím ke skutečnosti, že v prohlášení vlastníka musí být poměrně detailně nadefinovaná a popsaná kompletně celá nemovitost, včetně rozměrů a plánků jednotlivých jednotek, pozemku, společných prostor atd. a uvedeno velké množství dalších zákonných náležitostí, jedná se o dokument, jehož příprava opravdu nějaké množství času zabere (z naší zkušenosti). V tomto ohledu bychom vzhledem ke složitosti tohoto dokumentu určitě doporučili tento dokument přenechat k vypracování advokátní kanceláři.

Časová náročnost zpracování tak bude zejména záležet na množství bytů v předmětné nemovitosti a zejména na tom, jak důkladně vlastník nemovitosti zpracuje podklady, které je potřeba k tomuto prohlášení zahrnout. Podle naší zkušeností zpracování této dokumentace zabere minimálně několik dní až případně týden, podle toho, jak kompletní a kvalitní jsou podklady doručené od vlastníka nemovitosti.

Po vypracování tohoto dokumentu je nutné vyplnit a podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Příprava všech podkladů k podání na katastr včetně řízení u katastrálního úřadu tak zabere odhadem 1 až 1,5 měsíce práce. Po podání návrhu na katastrální úřad totiž dojde k tzv. zaplombování řízení, kdy po 20 dní katastr nemovitostí není oprávněn vklad zapsat. Po uplynutí 20denní plomby pak v návaznosti na posouzení správnosti dokumentace buďte dojde k zapsání tohoto vkladu do katastru nemovitostí nebo k jeho případnému zamítnutí (či vyžádání doplňujících podkladů / informací).

Celkovou finanční náročnost je těžké odhadovat, protože se bude lišit v závislosti na hodinové sazbě advokátní kanceláře, velikosti nemovitostí a také na tom, jak kompletní podklady budou ze strany vlastníka doručeny. Obecně řečeno ale platí, že je nutné počítat s výdajem v řádech při nejmenším desetitisíců korun. Avšak taková investice se při řádně zpracovaných podkladech vždy vyplatí, jelikož když prodáváte byt s kvalitní dokumentací, odráží se toto i v samotné hodnotě nemovitosti a celkové právní jistotě.

Jsou tyto problémy častější v Praze?

Na tuhle otázku je složité odpovědět, protože v této souvislosti neexistuje žádná kvalitní statistika, o kterou by se bylo možné opřít. Je nicméně logické, že Praha jako poměrně specifický nemovitostní trh s rozsáhlým množstvím staveb určených k bydlení většího množství lidí s sebou zvýšenou incidenci těchto případů ponese. To však nicméně spíše vyplývá z charakteru velkoměsta jako takového.

A jaká jsou další specifika pražského realitního trhu, tedy kromě například známé vyšší ceny nemovitostí?

Jedním z těch méně viditelných specifik pražského realitního trhu je nepochybně větší zatížení katastrálních úřadu s ohledem na množství vkladů, které tyto úřady musí řešit. Není tak výjimkou, že se vkladová řízení ve srovnání s řízeními např. v menších městech protahují. Nejedná se však o záležitost v řádech měsíců, ale spíše týdnů.

Pražským specifikem je také nepochybně rozsáhlé množství subjektů, které nabízí realitní služby, jejichž  úroveň se může naprosto zásadním způsobem lišit. S přihlédnutím ke skutečnosti, že prodej / převod nemovitostí je často jednou z nejvýznamnějších transakcí, které člověk ve svém životě udělá, bychom v tomto ohledu rozhodně doporučili využít služeb ověřených a dobře hodnocených subjektů a zejména nechat smluvní dokumentaci vždy ověřit nezávislou advokátní kanceláří, i když realitní kanceláře nabízí „právní servis v ceně“. S přihlédnutím k tomu, že k výkonu realitní činnost v současné době nepotřebujete ani vysokoškolské vzdělání, není výjimkou, že některé služby v této oblasti jsou neprofesionální a jedná se spíše o formulářové prodejce než o nemovitostní odborníky.

Logickým důsledkem vyšších cen nemovitostí je pak i množství případných zájemců o koupi nemovitosti. Toto číslo se podle některých statistik pohybuje až k 50-60 zájemcům o jednu nemovitost. Z množství zájemců pak vyplývá skutečnost, že kupující ve snaze, aby nedošlo k výběru jiného kandidáta lidově řečeno „kývne“ téměř na všechny podmínky, což může být potenciálně velice rizikové. Případnou smlouvu bychom vždy doporučili řádně prokonzultovat s advokátem specializujícím se na nemovitostní právo, protože realizování této transakce např. bez převedení prostředku do notářské / advokátní / bankovní úschovy může být extrémně rizikové. To stejné pak platí případně i pro další smluvní podmínky, které mohou zcela nedostatečně chránit zájmy kupujícího. Tyto smlouvy jsou totiž často připraveny ze stran realitních kanceláří a jsou postaveny tak, aby chránili spíše prodejce jakožto klienta realitní kanceláře, či nejčastěji i realitní kancelář samotnou bez ohledu na zájmy jejich klientů.

A co patří mezi další nejčastější problémy související s převodem nemovitostí?

Z naší zkušenosti je to nepochybně chybně či neúplně zpracovaná dokumentace (často chybí i důležitá prohlášení jednotlivých stran pro možné uplatňování vad a nároků) – nedostatky tak bývají nejčastěji jak u kupní smlouvy, zprostředkovatelských smlouvách, úschovních smlouvách, ale také např. v návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Podstatná část lidí spoléhá na to, že s přípravou této dokumentace nepotřebuje právní pomoc nebo že jim toto zajistí realitní kancelář, které platí nemalou provizi. I s ohledem na významnost těchto transakcí (kdy k nim dochází většinou jen párkrát za život) takovýto postup ale není možné doporučit. Špatně sepsaná dokumentace může vést např. k tomu, že katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Díky tomu se pak realizace této transakce může posunout až o několik měsíců a může dojít ke způsobení významné škody.

Tedy co například představuje závažnou překážku při prodeji, která převod zpomalí či se zdrží například kvůli tomu, že si katastr vyžádá dodatečně nějaké informace a kdy naopak je problém natolik závažný, že může z prodeje zcela sejít?

Závažnou překážkou je např. když ve smlouvě o převodu nemovitostí nejsou správně nadefinovány nemovitosti, které jsou předmětem převodu, příp. podíly na souvisejících pozemcích (a díky tomu nekorespondují s tím, co je uvedeno ve vkladovém formuláři), příp. také to, když není splněna zákonná forma podpisu (tedy úředně ověřený podpis). Problematická by také mohla být poznámka zákazu zcizení, při které by vůbec nebylo možné nemovitosti převést. Samozřejmé je také zamítnutí, pokud nedojde k úhradě správního poplatku ve stanovené lhůtě.

Zpomalení pak může nastat zejm. s ohledem na skutečnosti, že s převodem nemovitosti musí souhlasit zástavní věřitelé zapsaní v katastru nemovitostí (tedy zejm. hypoteční banka), které katastr bude vyzývat k tomu, aby se k věci vyjádřili. Typickým zpomalením pak je zejména nekompletní dokumentace (např. chybějící plná moc), méně významné chyby ve vkladovém návrhu či smluvní dokumentaci. V takovém případě většinou katastr nemovitostí vyzve k doplnění těchto informací a pokud nebude této výzvě vyhověno, řízení zastaví. Jakékoliv chyby v dokumentaci mohou způsobit prodloužení celého procesu, což může mít i vliv na financování ze strany bank či možnost odstoupení od smlouvy některé ze stran transakce a vzniku škod.

Máte nějaké konkrétní, a třeba i odstrašující příklady třeba i z Vaší praxe? A co vše můžeme zařadit mezi takzvané právní vady bytu či domu?

V naší praxi se setkáváme s různými případy, kdy nevěřícně kroutíme hlavou, jak mohl být někdo takto důvěřivý a podepsat dokumenty, které nám klienti přinášejí. Často se jedná právě o naprosto nevýhodné smlouvy o zprostředkování, kde jsou přílohou dokumenty naprosto jednostranně nastavené, že klientům hrozí obrovské škody a rizika. Nebývá rovněž výjimkou, že k nám přijde klient s dotazem, že „potřebuje jenom zkontrolovat smlouvu a že by vše mělo být v pořádku“ a my po detailním prostudování a provedení právního auditu nemovitosti zjistíme, že nemovitost byla v minulosti nabyta od někoho, kdo je nyní v insolvenci a insolvenční správce se chystá nemovitost vztáhnout do majetkové podstaty. Také se setkáváme s tím, že převodem nemovitosti by mohli být poškození věřitelé prodávajícího, kteří mohou budoucí prodej napadnout neúčinností právního jednání a zneplatnit tak v některých případech převod. Je obrovské množství rizik, kterým se dá vyhnout, pokud se klienti obrátí na advokátní kancelář, která se nemovitostmi zabývá. Rozhodně náklad na advokátní kancelář bude ve většině případech nižší, než samotná provize realitních kanceláři.

Typickou právní vadou jsou např. existence věcného břemena, předkupní právo ve prospěch třetí osoby, skutečnost, že nemovitost je předmětem sporu a nemožnost přístupu k nemovitosti, neboť není zřízeno věcné břemeno průchodu přes cizí pozemek. Může to být ale také např. skutečnost, že nemovitost má na dlouhou dobu pronajatou třetí osoba, že stavby na pozemku nejsou legalizované (např. nemají stavební povolení) nebo že jsou zkolaudovány k jinému účelu, než je uvedeno ve smlouvě. Problematické pak mohou být i různé nelegalizované přístavky, neoprávněné stavební úpravy, nabytí nemovitosti od nevlastníka atd.

A je bezpečné družstevní vlastnictví?

Na tohle není možné odpovědět jednou větou. Družstevní bydlení samozřejmě může mít určité výhody (např. rychlost převodu podílu, kdy tento převod je možné realizovat bez účasti katastru nemovitostí i v rámci jednoho dne; možnost obejít pořízení hypotéky prostřednictvím splácení tzv. anuitních splátek či výrazně nižší cena). Na druhou stranu, je nepochybně možné říct, že s přihlédnutím k tomu, že vlastník družstevního podílu nebude zapsán v katastru nemovitostí, není natolik chráněn jako vlastník nemovitostí v osobním vlastnictví. Nedá se tak shrnout, že by družstevní vlastnictví bylo přímo nebezpečné, ale rozhodně vlastník družstevního podílu nedisponuje takovým množstvím právní ochrany jako výlučný vlastník.

Nutno také dodat, že v těch naprosto extrémních případech, kdy dochází k porušování stanov zvlášť hrubým způsobem, může být člen z družstva dokonce vyloučen a svůj byt bez dalšího přijít. Byť tenhle postup bývá spíše výjimkou, není možné ho nezmínit.

Na co by si měli dát pozor zájemci, kteří se zajímají o bydlení v této formě majetku?

Především by se měli zajímat o obsah stanov předmětného bytového družstva, neboť tyto budou obsahovat jejich práva a povinnosti, jimiž se budou muset řídit.

Dále je nutné zjistit případnou výši příspěvků do fondů oprav či případných dalších příspěvků atd.

Nepochybně je také vhodné se setkat s alespoň nějakými dalšími vlastníky těchto podílů a zběžně zjistit, zda v předmětné družstvo není např. zadlužené nebo zda v rámci domluvy nedochází k problémům. Soudržnost a dobré vztahy v družstvu jsou obzvlášť důležité, neboť družstvo často musí odsouhlasit i takové maličkosti jako vnitřní stavební úpravy v daném bytu, možnost byt pronajmout třetí osobě atd.

Nejsou rizika tak vysoká, že je ani nižší cena nevyváží?

Rizika u vlastnictví podílu v družstevních bytech nepochybně jsou. Ať už se jedná o nezapsání do katastru nemovitostí a s tím související menší ochranu, podstatná omezení při nakládání s bytem či vázanost stanovami družstva. Záleží však vždy na konkrétních okolnostem a individuálním posouzení, zda rizika v daném případě nepřevažují nad případnými výhodami. Zejména pokud se realitní trh v současné době nachází ve stavu, kdy velká část mladých lidí nedosáhne na hypoteční úvěr ke koupi bytu, přichází k úvahu otázka, zda možnost nabytí družstevního podílu pro tuto skupinu nebude představovat případné řešení této situace.

I v souvislosti se složitými podmínkami pro udělení hypoték se mluví o tom, že by právě družstevní bydlení mohlo zažít novou renezanci.

S tímto souhlasíme. Je ale otázkou individuálního posouzení, zda je či není výhodné tuto variantu zvolit. Např. koupě družstevního bytu za účelem rekonstrukce a pronájmu by nemusela být zcela vhodná, zatímco koupě družstevního bytu pro mladou rodinu, která by jinak na hypotéku nedosáhla by v konkrétním případě mohla představovat řešení.

Jaké právní problémy by ale v souvislosti s touto problematikou měly být u této formy vlastnictví odstraněny? 

Nejdůležitějším problémem je podle našeho názoru skutečnost, že vlastnictví družstevního podílu není předmětem žádného veřejného seznamu, a proto je v podstatě snížena právní ochrana vlastníků těchto podílů. Domníváme se tak, že by mělo dojít k zavedení veřejného seznamu, kde by bylo vlastnictví družstevních bytů evidováno.

A dá se například někde pojistit proti škodě, která může při nepovedeném převodu nemovitosti nastat?

Největší jistotou v tomto ohledu je zajisté obrátit se na advokátní kancelář, neboť všichni advokáti povinně disponují pojištěním, které zahrnuje právě situace tohoto typu. A hlavně advokáti musí hájit a prosazovat oprávněné zájmy a práva svých klientů a nemohou být ve střetu zájmu, jak často bývají advokátní kanceláře, kteří sice klientům nabídnou právní servis, ale jedná se o jejich právníka, který bude většinou hájit zájmy svého klienta, kterým je realitní kancelář, a nikoliv její klient.

S obdobným pojištěním pro fyzické osoby jsme se v naší praxi doposud nesetkali, nicméně nelze vyloučit, že tuto službu bude dříve nebo později nějaká pojišťovna nabízet. Vzhledem k výši případné škody a tím pádem i předpokládané výši pojistného by nicméně podle našeho názoru pro pojišťovny nedávalo příliš smysl takové pojištění zavádět.

Tento text připravovali advokáti PLICKA & PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.

Komentáře




zpět