1RR.CZ 1. realitní revue

Pozemky, DPH, věcné břemeno a předkupní právo

23.3.2014

S advokátkou Michaelou Šafářovou jsme hovořili o právních aspektech prodeje stavebních pozemků i o legislativních změnách souvisejících s výběrem DPH.

 

Jak je to se stavebními pozemky, DPH a jaké změny nás čekají v příštím roce?

Tzv. zasíťované pozemky (na kterých není umístěna stavba – kromě inženýrské sítě) nejsou od DPH osvobozeny ani za účinnosti současné právní úpravy. Pravdou ovšem je, že mnoho developerů a jiných subjektů využívá za současné situace, kdy právní úprava není formulována zcela přesně, a pomocí jistých „optimalizačních“ kroků tak obchází své daňové povinnosti. Změna zákona o DPH má za cíl tyto situace minimalizovat a pomocí přesnějších formulací tak dosáhnout pravého účelu zákona, který se nicméně nemění.

Novela zákona o DPH nově přesněji stanoví, jaký pozemek má být pro účely DPH považován za pozemek stavební. Od daně budou tedy podle nové právní úpravy osvobozeny pozemky, které netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a které současně nejsou stavebním pozemkem. Do 31. 12. 2015 platná definice stavebního pozemku jako pozemku, „ na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba pevně spojená se zemí“ se rozšiřuje i na pozemky, které „jsou nebo byly předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo v jejichž okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby.“ Tato změna se tak běžných osob nedotkne. Její opodstatnění totiž spočívá převážně ve snaze zamezit např. developerům v tom, aby se naprosto účelově vyhýbali u některých pozemků naplnění definice stavebního pozemku a v zásadě tak obcházeli svou daňovou povinnost.

Výraznější změna je pro rok 2016 provedena v počítání lhůty 5 let pro případné osvobození prodeje nemovitosti od DPH. Nově totiž tato lhůta poběží a případně též začne běžet znovu od data vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě nebo ode dne oznámení záměru započít s užíváním nemovité věci. Do 31. 12. 2015 přitom tato lhůta běžela pouze od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne kdy bylo započato první užívání stavby. Nová úprava tak na rozdíl od té stávající bude povinností hradit DPH postihovat i prodej nemovitostí, u nichž proběhly podstatné úpravy po původní kolaudaci, a to i přesto, že od data prvního kolaudačního nebo obdobného rozhodnutí již uběhlo 5 let.


Jak široké spektrum pozemků DPH postihne?

DPH se podle úpravy zákona bude vztahovat na pozemky tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a na pozemky, na nichž má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí, které byly nebo jsou předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení stavby nebo v jejichž okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby. Dále půjde o pozemky, na kterých může být podle stavebního povolení nebo uděleného souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí. 

Pokud to umožní například územní plán obce, může si někdo koupit pozemek s chatou a jeho úmysl bude tam postavit rodinný dům. Bude takový pozemek, byť s nějakým jednoduchým - rekreačním objektem také zatížen DPH? Bude například rozhodující, jestli chata má evidenční číslo?

O možném zatížení pozemku DPH bude rozhodováno na základě kritérií, která jsou popsána v odpovědi na předchozí otázku. Pokud tedy bude možné tuto rekreační chatu považovat za stavbu pevně spojenou se zemí, bude se jednat o pozemek tvořící funkční celek s takovou stavbou, čímž bude nutné DPH hradit. Obdobné posuzování se dotkne i pozemků, které jsou nějakým způsobem zastavovány nebo k zastavění připravovány. Fakt, zda má chata přidělené evidenční číslo, bude v tomto případě v zásadě irelevantní, protože úprava přidělování evidenčního čísla v zákoně o obcích nemá k zákonu o DPH žádný vztah.

Před časem začal platit nový občanský zákoník. Ten rovněž upravuje různé sporné záležitosti ve věci pozemků – tedy pokud například pozemek  a stavba na jednom místě mají různé vlastníky – je na tuto problematiku nahlíženo různým způsobem, pokud tato stavba vznikla ještě před tím, než občanský zákoník vstoupil v platnost?

Tvůrci nového občanského zákoníku počítali s možným výskytem situací, kdy pozemek a stavbu, na něm stojící, vlastní dvě různé osoby. Tento stav se ani po účinnosti nového občanského zákoníku nezmění. Přibude zde pouze předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a předkupní právo vlastníka stavby k pozemku.

Pokud se podíváme na problematiku pozemků z právního hlediska obecně – jaké jsou nejčastější právní vady a možné problémy související s prodejem pozemků? Na co by si měli dát kupující, prodávající a realitní makléři pozor?

Při koupi/prodeji pozemků lze doporučit, aby účastníci prodeje věnovali pozornost všem právním vztahům, kterými může být vlastnické právo k pozemku omezeno nebo zúženo. Typickým příkladem takového práva je právo zástavní. Dalšími jsou pak především smluvně či na základě zákona zřízená věcná břemena a služebnosti a různá omezení vlastnických práv vyplývající typicky ze spoluvlastnictví věci. Všechna výše uvedená omezení lze zjistit z katastru nemovitostí, stejně jako fakt, že evidované právní vztahy jsou dotčeny změnou těchto vztahů, tzv. vyznačení plomby.

Kromě právních vad popsaných v předchozím odstavci, se lze setkat též s různými typy užívacích práv třetích stran (typicky nájemní vztah), která mohou nabyvatele/zprostředkovatele prodeje nemile překvapit. Užívací práva obecně nejsou v katastru nemovitostí evidována. Proto lze doporučit, aby si smluvní strany jejich neexistenci zahrnuly též do kupní smlouvy a pro případ porušení ji zajistily smluvní pokutou a případnou možností od smlouvy odstoupit.

Pokud na katastru najdeme u pozemků věcné břemeno – musí to nutně znamenat znehodnocení takové parcely?

Zde velmi záleží na typu znehodnocení. Z hlediska ceny pozemku určené znalcem se běžně setkáme s tím, že znalec cenu pozemku poníží o případnou hodnotu věcného břemena (po novu služebnosti), čímž dochází k určitému znehodnocení. Z hlediska faktického však může být situace poněkud odlišná. Některé typy služebností mohou totiž v určitých případech představovat naprosto zanedbatelné omezení vlastnického práva, zatímco v jiném případě mohou představovat pro vlastníka pozemku velký problém. Posuzování konkrétní situace proto vždy vyžaduje detailní znalost současného a plánovaného využití pozemku vlastníkem a práv, která z této služebnosti vznikají.

Za jakých okolností může mít někdo na pozemek tzv. předkupní právo? Co se stane, pokud prodávající toto předkupní právo ignoruje? Může takový prodej například soud zrušit? Dochází v takovém případě k nějakému finančnímu vyrovnání, náhradě škod například za náklady na právní servis takového zrušeného obchodu atp.?

Předkupní právo k pozemku vzniká na základě smlouvy, jako tzv. vedlejší ujednání, ze zákona pak vzniká v situaci popsané v jedné z předchozích odpovědí. Podle občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 vznikalo též předkupní právo při spoluvlastnictví pozemku. To však s účinností nového občanského zákoníku již neplatí – práva, která takto vznikla ještě před 1. 1. 2014, pak zanikla uplynutím jednoho roku od účinnosti nového občanského zákoníku, tedy k 1. 1. 2015.

V případě, že vlastník pozemku ignoruje předkupní právo, má oprávněný několik možností. Jednou z nich je domáhat se vůči osobě, jež pozemek nabyla koupí nebo obdobně, aby oprávněnému pozemek za příslušnou úplatu převedla. V případě, že osoba kupující věděla nebo musela vědět o existenci předkupního práva, platí, že smlouva o koupi pozemku je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Uplatní-li tedy oprávněný své předkupní právo, kupní smlouva se tím ruší. Pokud by na tyto kroky prodávající a kupující adekvátně nereagovali, může se samozřejmě oprávněný domáhat ochrany svého práva u soudu. V případě úspěchu se pak samozřejmě může dožadovat úhrady nákladů řízení, tedy i nákladů za právní zastoupení.

Podle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je pak v případě nerespektování předkupního práva zcela legitimním, pokud se oprávněný domáhá na prodávajícím náhrady škody vzniklé prodejem věci třetí osobě.

Co je podstatné, pokud někdo hledá pozemek pro bydlení, nebo naopak pro nějaké jiné – např. komerční aktivity? Na co je nutné si dát – nejen z právního hlediska – pozor?

Právní vady pozemků jsou samozřejmě důležitým aspektem, který je při každém nákupu patřičně ošetřit. Základní výčet možných vad je uveden v odpovědi na otázku výše. Pokud si osoba pořizuje pozemek v souvislosti se svými plánovanými komerčními aktivitami, lze jí doporučit ještě větší ostražitost a prevenci v oblasti jak právních, tak faktických vad. Typickými faktickými vadami, na které je důležité brát ohled, jsou určení pozemku a případná možnost změny tohoto určení. Dále pak umístění pozemku a k němu se vztahující územně plánovací dokumentace, případné stavební uzávěry a jiná omezení. Problém může nezřídka způsobit též plánovaná okolní zástavba nebo případné jiné změny okolních pozemků. Proto by si každý při nákupu pozemku zejména ke komerčním aktivitám měl prověřit nejen právní vady, ale též územně plánovací dokumentaci, různá omezení a uzávěry, které se na pozemek mohou i do budoucna vztahovat. Dále lze doporučit i prozkoumání okolních pozemků, jejich vlastníků a, je-li to možné, též jejich bezprostředních plánů.

Mgr. Ing. Michaela Šafářová
advokátka
tel: +420 724 784 302
safarova@vaseadvokatka.cz
www.vaseadvokatka.cz

zpět