Past nájemních smluv v obchodních centrech
19.2.2016
I když většina prodejců v obchodních centrech prosperuje, ti méně úspěšní se dostávají do pasti v podobě prakticky nevypověditelných nájemních smluv.
Trendem v maloobchodní sféře je soustředění prodejen v obchodních centrech (dále jen „OC“), jimž se v angličtině říká „shopping mall“. Vlastník takového OC sám žádný obchod neprovozuje, pouze pronajímá jednotlivé obchodní prostory jednotlivým podnikatelům a poskytuje (či zajišťuje poskytování) další služby spojené s provozem OC, jako např. ostrahu, úklid, revize a především obstarává propagaci svého OC jako celku. Čím úspěšnější pak takové OC je, tím složitější bývá pro zájemce o pronájem obchodního prostoru vyjednávání o nájemní smlouvě. Dále si dovolujeme upozornit na některá úskalí tohoto procesu z pohledu nájemce.
Nový občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.; dále jen „NOZ“) vychází ze zásady autonomie vůle subjektů soukromého práva, tedy mj. z předpokladu, že ujednání ve smlouvě je výsledkem jednání stran a jejich vzájemné dohody. Výklad smluv prováděný soudy či rozhodci v rámci jejich rozhodovací činnosti by měl z této premisy vycházet. Zatímco tzv. starý občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.) ve spojení se zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor (zák. č. 116/1990 Sb.) obsahoval řadu ustanovení, od kterých se nešlo smluvně odchýlit (tzv. kogentní ustanovení) pod sankcí absolutní neplatnosti, nový občanský zákoník v zásadě dovoluje stranám odchýlit se od jakýchkoliv ustanovení, ledaže je to výslovně zakázáno, nebo pokud by to porušovalo dobré mravy či veřejný pořádek (§1 odst. 2 NOZ).
Spotřebitelské a adhezní smlouvy
Zásada autonomie vůle je však prolomena u spotřebitelských smluv (§ 1810 až § 1867 NOZ) a v omezené míře také u tzv. adhezních (formulářových) smluv (§1798 až § 1801), a to za účelem ochrany „slabší strany“. Slabší stranou je v pojetí uplatňovaném občanským zákoníkem vždy spotřebitel a za určitých okolností i podnikatel ve vztahu k jinému podnikateli, především v případě významného rozdílu v jejich hospodářském postavení a vystupuje-li „slabší strana“ mimo souvislost s vlastním podnikáním (dle § 433). Ovšem ochrana „slabší strany“, je-li jím podnikatel, v občanském zákoníku je dalšími ustanoveními značně omezená.
Nájemní smlouva s obchodním centrem
Vlastník OC dbá většinou na to, aby v jeho OC byli zastoupeni rovnoměrně maloobchodní prodejci z různých oborů (nejedná-li se o specializované OC, jako např. některé oděvní outlety). Je zájmem vlastníka OC, aby výběrem maloobchodních prodejců učinil své OC atraktivní pro koncové spotřebitele, čímž si sám zajistí atraktivitu pro obchodníky a možnost účtovat nadstandardní nájemné. Pozice obchodníka při vyjednávání rozumných podmínek nájemního vztahu je však vždy poměrně složitá.
Pronajímatel, vlastník OC, má připravenou sadu standardních smluv a dohod, které upravuje pouze s ohledem na velikost pronajímaného prostoru, přičemž obvykle přistoupí na úpravy či změny dokumentace pouze v omezené míře. Většinou se jedná o ustanovení obchodního či faktického charakteru, jako je výše nájemného, délka trvání nájemního vztahu, způsob úhrady jistoty, předání prostor a jejich úprava. Požadovat změnu podmínek týkajících se ukončení nájemního vztahu, platebních podmínek, smluvních pokut, apod. je pro pronajímatele v podstatě bezpředmětné. Nutno dodat, že často je to z důvodů mimo kontrolu vlastníka OC, který je sám vázán smlouvami s bankami, které poskytly na výstavbu OC úvěr.
Bohužel tato praxe není při rozhodování sporů mezi nájemci a pronajímateli dostatečně zohledňována a rozhodovací orgány při výkladu smlouvy v převážné většině případů postupují tak, jako by smlouva byla výsledkem svobodného jednání stran a obě strany měly stejnou či obdobnou možnost uplatnit vliv na její znění. Ustanovení týkající se adhezních smluv se v těchto případech neuplatňuje, resp. bývá smluvně vyloučeno (dle § 1801 je vyloučení či odchýlení se od ochranných ustanovení mezi podnikateli možná) a ochrana slabší strany podnikatele v jiných ustanoveních občanského zákoníků není dostatečná.
Klíčová ustanovení nájemních smluv
Nový občanský zákoník zrušil zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a upravuje nájem prostoru sloužícího k podnikání ve svých ustanoveních § 2302 - § 2315 NOZ, přičemž se jedná o zvláštní ustanovení k obecné úpravě nájmu uvedené v ust. § 2201 - § 2234 NOZ. Od všech těchto ustanovení s výjimkou ust. § 2310 odst. 1 NOZ (odůvodnění výpovědi) se lze smluvně odchýlit.
Výčet ustanovení nájemních smluv, která jsou obvykle formulována zcela jednostranně ve prospěch pronajímatele, by byl dlouhý. Dále proto uvádíme pouze základní a nejdůležitější body, které by měly být pečlivě zváženy každým zájemcem o pronájem prostor v OC před uzavřením nájemní smlouvy:
1.Nájemné a jiné platby související s pronájmem – nájemci je v některých případech stanovena povinnost hradit nad rámec nájemného a poplatků za služby jako jsou energie, topení a klimatizace, ostraha, úklid, atd. také poplatky na marketingové účely OC v ne zcela zanedbatelné výši. Tyto poplatky by měly sloužit k propagaci celého OC nebo propagaci nájemce v rámci OC, ovšem nájemce obvykle nemá žádný či příliš velký vliv na jejich skutečné využití a tedy ani na to, zda jejich využití bude pro jeho podnikání přínosné či nikoli.
2.Informace o obratu provozovny – pronajímatelé vyžadují informace o obratu provozovny, neboť nájemci jsou často povinni hradit nad rámec pevně stanoveného nájemného také nájemné z obratu provozovny.
3.Provozní doba – nájemce nemůže určit provozní dobu s ohledem na své potřeby, ale je povinen dodržovat provozní dobu stanovenou v nájemní smlouvě, která bývá většinou shodná s otevírací dobou OC (často od 9-21 hod.), což často znamená nutnost zvýšení počtu zaměstnanců.
4.Ukončení nájemního vztahu – pronajímatelé se snaží v nájemních smlouvách vyloučit možnost ukončení nájemního vztahu ze strany nájemce úplně nebo jejich možnost eliminovat vyloučením zákonných ustanovení. Nájemce pak v řadě případů zjišťuje, že nemá možnost bez dohody s pronajímatelem smlouvu ukončit před uplynutím sjednané doby nájmu. Taková dohoda je často podmíněna zvláštní platbou pronajímateli na úhradu nákladů spojených s předčasným ukončením. V případě, že zisk nájemce nedosahuje předpokládané výše, může se dostat do patové situace, kdy nemá na úhradu nájemného a dalších poplatků pronajímateli a zároveň jej pronajímatel nutí prostory užívat, tedy nadále platit nájemné a další poplatky. V tomto případě se někdy lze dohodnout o změně, pokud ovšem nájemce přijde včas a nikoliv až když dluží nájemné za 3 měsíce nájmu, záleží však na přístupu pronajímatele.
5.Rozhodčí doložka – nájemní smlouvy obsahují rozhodčí doložky, které stanoví pravomoc rozhodčího soudu či rozhodce ad hoc pro řešení veškerých sporů vyplývajících z nájemní smlouvy a nájemního vztahu. Bohužel naše zkušenost s rozhodovací prací rozhodců a rozhodčích soudu v České republice v případě, kdy na jedné straně stojí ekonomicky silná společnost s významným vlivem a na druhé straně drobný podnikatel, není příliš pozitivní. Další možností je pak rozhodčí doložka k mezinárodnímu rozhodčímu soudu, což je však pro drobného podnikatele ekonomicky téměř nemožné.
6.Vyloučení aplikace některých ustanovení občanského zákoníku – samozřejmě pouze ustanovení, které by mohly být ku prospěchu nájemce. Často bývá vylučováno ustanovení o změně okolností (§1764 a násl. NOZ), které umožňuje smlouvu předčasně ukončit, pokud dojde ke změně okolností, které „založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění…“
7.Smluvní pokuty – často pouze jednostranně sankcionují porušení povinnosti ze strany nájemce, event. je jejich výše a aplikovatelnost v případě porušení povinností ze strany pronajímatele velmi omezena.
8.Úpravy pronajatých prostor – skutečnost, že úprava prostor je hrazena nájemcem je obvyklá a nevzbuzuje žádné pochybnosti. Co však vzbuzuje pochybnosti a stojí za zvážení je rozsah takových úprav. Není-li OC plně obsazeno, pronajímatelé se snaží nové nájemce podpořit tím, že úpravy provedou svým nákladem nebo proplatí odsouhlasené úpravy v rámci tzv. bonusů. Tyto však bývají podmíněny dlouhodobým závazkem na 2-5 let.
9.Předání prostor po ukončení nájemního vztahu – velmi často se setkáváme s tím, že nájemci jsou po ukončení nájemního vztahu překvapeni, že nedohodnou-li se s pronajímatelem na ponechání úprav a změn pronajatých prostor, musí prostory uvést do původního stavu na vlastní náklady, kterou mohou být značné.
Potenciální nájemce obchodního prostoru v OC, zvláště pak, je-li tzv. drobným podnikatelem, by se měl velice pečlivě seznámit se smluvními podmínkami, tedy řádně si smlouvu přečíst, popř. konzultovat se svým právníkem, a zvážit, zda rizika spojená se svým závazkem vůči OC skutečně vyváží obchodní prospěch a přinese zisk, který předpokládá. Následky řešení unáhleného rozhodnutí mohou být časově i finančně velmi nákladné, což však platí univerzálně.
Autoři: Mgr. Lenka Patermanová a Mgr. Jiří Buchvaldek
AK HRUBÝ & BUCHVALDEK, v.o.s.