1RR.CZ 1. realitní revue

Na českém ani slovenském trhu jsme nenašli konkurenční projekt

2.12.2015

Společnost Amigal Group s.r.o. přišla se zajímavým podnikatelským záměrem – kupuje celé administrativní budovy a rozprodává je po částech menším firmám a investorům.

 

Jak vznikla myšlenka vašeho podnikání?

Popravdě: záměr rozdělovat administrativní budovy na jednotky a následně prodávat menším společnostem a investorům není náš nápad. Jen jsme ho převzali ze zahraničí, kde funguje již několik desítek let. V České republice nám to bohužel justice dříve nedovolovala. Mohli jsme rozdělit pouze budovy, které obsahovali minimálně 40 % bytových jednotek. Proto byly dříve k prodeji jen komerční (kancelářské jednotky), které byly součástí bytových domů a to většinou v přízemních podlažích. A všichni víme, že mít kanceláře v bytovém domě není to pravé ořechové. Jiný pohled má podnikatel na fungování a provoz domu a jiný zase majitel bytu, který v domě bydlí. Myslím tím například otevřené vchodové dveře během dne, svícení na chodbách, stavební úpravy kanceláří, pohyb cizích lidí v domě, reklama na domě, úklid společných prostor a především samotná správa budovy.

V rámci změn v českých zákonech již dnes můžeme rozdělit jakoukoliv budovu jako jsou komerční, skladové, výrobní, atd.

Se záměrem koupit a rozdělit komerční budovu a následně ji prodávat po jednotkách jsme přišli na český a slovenský trh během ekonomické krize. V této době pomalu každý menší a střední podnikatel přemýšlel jak snížit náklady na provoz své společnosti. A u většiny z nich byla největší výdajová položka platba za pronájem prostor (kanceláří).

A protože se každý podnikatel zabývá svoji ekonomikou tak je jasné, že pro většinu z nás je lepší být ve svém než platit každý měsíc nájemné což jsou peníze, které již nikdo zpět neuvidí. Proto prodejní ceny kalkulujeme společně s bankami, které na tento produkt pro naše zákazníky chystají financování s tím, že při zaplacení spoluúčasti, neboli ekvity která je ve výši cca 20 až 35% jim při úvěru na 10 let vycházejí splátky stejné jako obvyklé nájemné v dané lokalitě. Při úvěru například na 15 let jsou splátky ještě nižší o cca 30% než obvyklé nájemné, které zákazník platí, čímž si navíc sníží své měsíční náklady. Splátka úvěru znamená to, že si něco splácíme a tím tvoříme vlastní investici. Po splacení úvěru je již zákazník ve svém s nulovými náklady. Může následně kanceláře prodat, pronajmout a jak říká můj kolega: jednou firmu prodám, nebo skončím či dám dětem, ale koupená jednotka mi zůstává a až půjdu do důchodu tak mám krásný důchodový pilíř, neboli příjem za její pronájem, či prodej.

Nabízíme i koupi kancelářských jednotek za účelem pronajímání, kde je příjem 2x vyšší než u pronajímání bytů. A naší specialitou je prodej jednotek s garantovaným nájmem což znamená, že zákazník si koupí jednotku, my si ji zpětně dlouhodobě pronajmeme a majiteli platíme měsíční nájem ve výši mezi 5 až 6 % ročně z kupní ceny. Tedy majitel se stává rentiérem aniž by musel cokoli řešit včetně toho zda má či nemá nájemce. V tomto jsme opravdu originální  a prozatím jsme na českém ani slovenském trhu nenašli konkurenční projekt.

 

Kde s těmito aktivitami mají nejdelší zkušenosti?

Nevím v jakých všech zemích a jak dlouho se kancelářské jednotky prodávají, ale například můj společník si kancelářskou jednotku koupil již před cca 30 lety v Izraeli, kde žil v emigraci do roku 1989. Sám v ní dříve podnikal a dodnes ji pronajímá. Má ji dávno splacenou a běží mu z ní pravidelný příjem. Jak říká – na důchod jsem zajištěn.

 

Dalo by se říci, že s vašim oborem podnikání slavíte úspěchy?

S tímto podnikatelským záměrem jsme průkopníci na českém trhu. Začátky byly těžké, protože tuto možnost investice málokdo znal. Dnes již máme budovy, které jsou dokončené a kompletně rozprodané. Dnes již můžeme ukázat zájemcům a kupujícím dokončené projekty, seznámit je s investory kteří nám věřili hned od startu a jednotky si zakoupili. Někteří z nich se opakují, protože tato investice je pro ně maximálně zajištěná a komfortní ve formě jistoty a zhodnocení. Navíc dnes již máme v nabídce portfolio budov (jednotek) k prodeji na několika adresách, takže si zákazník vybírá typ, velikost a adresu budovy podle svých představ. Na rok 2016 si klademe opět vyšší cíle, takže hledáme a nakupujeme další budovy pro náš záměr. Dnes již mohu říci, že po cca čtyřech letech našeho podnikání v novém oboru jsme opravdu spokojeni s jeho vývojem na základě dokončených projektů, nových poptávek i navracejících se zákazníků.

 

Jak je složité rozdělit administrativní budovu na jednotky – je to stejné jako v případě bytového domu? Vzniká následně společenství vlastníků (SVJ) – nebo jak se přesně jmenuje právní forma?

Ano systém je stejný jako u bytových domů. Samozřejmě musíme vypracovat kompletní dokumentaci pro stavební povolení na rozdělení budovy, která splňuje parametry podle českého stavební zákona. Stavebně upravujeme a rozdělujeme včetně sítí, společných prostor, atd. Rozdělené jednotky zapisujeme samostatně na katastr a vzniká SVJ, tedy sdružení vlastníků jednotek jako u bytových domů.

 

Co je na celém procesu nejsložitější?

Úřady! Na některých úřadech znají stavební legislativu a nemáme žádné problémy. Na jiných se nám naopak vysmějí, že co jsme si to vymysleli za hloupost. I když se odkazujeme na platné zákony a vydané stavební povolení z jiných městských částí a splňujeme kompletní stavební podmínky,  tak nám stejně nejen že nevěří, ale dělají vše proto, aby nás zdržovali, chtějí po nás nelogické věci atd. Je to smutné, ale někteří zaměstnanci stavebních úřadů jsou osoby, které na svém pracovním místě nemají co dělat.

 

 Kdo jsou vaši typičtí zákazníci, o jaké lokality a o jak velké plochy je největší zájem?

Rozdělujeme zákazníky do tří kategorií:

Zákazníci, kteří si kupují jednotky pro své vlastní využití

Těmito zákazníky jsou menší a střední firmy, které již většinou mají svou historii. Jsou již několik let v nájmu, mají představu o fungování své společnosti a dokáží si spočítat ušetřené peníze v rámci nákladů na prostory, chtějí mít jistotu stálé adresy a jistotu nezvyšování nájemného. A již nechtějí jak se říká vyhazovat peníze za nájem, které již nikdy neuvidí.

Mezi nimi máme například obchodní firmy, IT společnosti, právníky, ale i firmy zabývající se servisem a poradenstvím.

Zákazníci, kteří kupují jednotky za účelem pronajímání druhým osobám a společnostem

Jsou to většinou investoři, kteří si dříve kupovali byty a pronajímali je. U kanceláří mají 2x větší příjmy než u bytů a navíc se o jednotky nemusí starat, protože v budovách pracuje správa nemovitosti za které si formou poplatků platí sám nájemce.

Prodej s garantovaným nájmem

Jedná se o investory kteří mají pravidelné příjmy a řeší problém kam investovat své peníze, aby dále vydělávali a neztráceli svoji hodnotu se stoprocentním zajištěním.

Samozřejmostí je, že se o nic nestarají, všechny starosti nechají na nás a pouze kontrolují svůj pravidelný příjem v rámci dlouholetého nájemného.

Prodáváme kancelářské plochy od 150 m2 do asi 500 m2. Zákazník si však svoji jednotku může poskládat podle svých požadavků a představ. Největší poptávka se odvíjí od lokality a typu budovy, ale průměr velikosti je mezi 200 až 350 m2.

Na rok 2016 jsme připravili novinku a to prodej obchodních jednotek, které jsou součástí obchodního centra v Praze.

 

zpět