1RR.CZ 1. realitní revue

Krátkodobé pronájmy turistům nemusejí znamenat jen noční můry

23.9.2015

Šárka Tesařová se rozhodla naložit se svým činžovním domem v Praze způsobem, který není zcela typický pro většinu majitelů realit. Několik jejích bytů funguje de-facto jako hotel a slouží ke krátkodobým pronájmům zejména pro turisty, jediným větším problémem jsou přitom postele.

 

Spoluvlastníte bytový dům a rozhodla jste se ke kroku, kt. většina majitelů nemovitostí dává na rovinu sebevraždě – rozhodla jste se sama nabízet byty na krátkodobé pronájmy turistům. Jsou tyto aktivity opravdu takovým postrachem, jak se říká?

 Tyto aktivity jsou samozřejmě podmíněné tím, že nesmíte chodit do standardního zaměstnání. Pokud vlastníte činžovní dům s několika byty a chcete je pronajímat dlouhodobě, pak s tím není prakticky žádná práce a stihnete celkem v klidu ještě běžné zaměstnání. Jakmile se rozhodnete pronajímat byty krátkodobě, tak musí tato aktivita vydělat na nájemné a ještě na váš vlastní příjem. A to je ze začátku poměrně náročné. Než všechny byty vybavíte, jak je potřeba, než se naučíte jak hledat hosty a co všechno je potřeba pro tento druh podnikání, tak jste s vlastním příjmem prakticky v červených číslech. Ale je pravda, že se v průběhu času trochu naučíte určité zákonitosti a získáte nějaké know-how, tak se situace začne trochu zlepšovat. Zhruba po dvou letech by měla být situace ekonomicky výhodnější než dlouhodobé pronájmy i se započtením "odměny za vlastní práci". 

Doporučila byste tyto aktivity i dalším majitelům nemovitostí?

Krátkodobé pronájmy rozhodně nejsou pro každého. V první řadě je potřeba počítat s tím, že byty musíte mít vybavené do posledního detailu a zajišťovat úklid. Nikdy nemáte volno, protože musíte neustále hlídat kalendář, kdy vám přijedou další hosté. Pokud nemáte člověka, který na hosty čeká, tak v podstatě není možné bydlet jinde. Prakticky není možné odjet uprostřed sezóny na dovolenou.

Jak to vypadá s obsazeností Vašich bytů v průběhu roku?

Vrcholná sezóna je jaro od velikonoc, tedy duben, květen a červen trochu oslabuje, pak je hodně dobré léto a ještě jsou turisté v září. Říjen i listopad jsou slabé, a pak je zajímavý prosinec, hlavně Silvestr. Leden, únor je velmi slabý a sezóna se pomalu začíná probouzet v březnu. 

 Můžete nějak definovat, jak vypadá váš typický host? Převažuje nějaká národnost? Věková skupina?

Typičtí hosté jsou mladí lidé, kteří jedou za zábavou. Chtějí zažít atmosféru města, navštívit kulturní akce, hudební produkce, výstavy, festivaly a zároveň si i prohlédnout centrum. Moji hosté jsou nejčastěji Francouzi, pak je hodně Italů a na třetím místě Němci. Hosté jsou samozřejmě z celého světa, ale uvedené tři národnosti jsou nejčastějšími hosty právě u nás. Jiní ubytovatelé mohou mít častěji hosty jiných národností.

 Máte k dispozici srovnání, jaké výnosy vám byty přinášejí při ubytování turistů a jaké by byly, kdybyste byty nabízela jen na dlouhodobé pronájmy?

Nedokážu to přesně určit, protože je obtížné srovnávat náklady na investice do bytů při dlouhodobých a krátkodobých pronájmech. S dlouhodobými pronájmy je minimální práce, jen obvykle po odstěhování klienta je potřeba udělat menší rekonstrukci, což je poměrně drahé a občas se i stane, že náklady na uvedení bytu do obyvatelného stavu překročily částku, kterou klient zaplatil na nájemném. Při krátkodobých pronájmech je nutné neustále řešit drobné opravy (upadlé kliky, kapající kohoutky... atd.). Navíc je nutné započítat do nákladů neustálý úklid, permanentní servis a zajištění příjezdu a předání klíčů.

Jaké jsou nároky na servis pro vaše hosty? Setkáváte se například s nějakými specifickými požadavky?

Specifické požadavky mají hosté obvykle ohledně lůžkovin, ručníků a toaletních potřeb. V některých zemích je běžné, že se apartmány pronajímají bez povlečení a hosté jsou zvyklí ptát se, zda tuto službu poskytujeme. Dále je zajímá internetové připojení a samozřejmě vítají informační servis ohledně zajímavých akcí a aktivit v okolí. Vždy je potřeba turisty informovat, kde najdou veřejnou dopravu, jak se dostanou do centra někdy i jinam. Samozřejmě záleží na tom, za jakými aktivitami do Prahy přijeli. Je nutné se jich zeptat a poradit jim

Servery nabízející ubytování často mají i možnost hodnocení - s jakým hodnocením se zpravidla setkáváte? Je toto hodnocení důležité?

Hodnocení je maximálně důležité, protože další hosté vás vybírají právě podle hodnocení předchozích hostů. Obvykle nás hosté hodnotí velmi pozitivně. Nicméně samozřejmě tak průměrně jednou za sezónu potkám vysloveně nepříjemné hodnocení. To je asi celkem přívětivá bilance.

A jak musí vypadat byt, kt. se nabízí turistům? Je v tomto případě nějaká odlišnost v zařízení či vybavení?

Zařízení musí být vyřešené do posledního detailu, to znamená, že musí být k dispozici veškeré kuchyňské vybavení, ručníky, deky, polštáře, veškeré detaily, které jsou potřebné pro to, aby host mohl přijet a užívat byt. Vhodné je více postelí a není nutné mít příliš velké úložné prostory. Nevhodné jsou naopak velké knihovny a dekorace. Nevhodný je i těžký sedací nábytek. Hosté vítají subtilní křesílka, stolečky a židle, aby je mohli libovolně přesouvat. Specifická kapitola je vybavení postelemi. Bylo by vhodné mít dvojpostel, kterou je možné rozdělit na dvě a nebo spojit dohromady podle potřeby. Zároveň aby byla lehká na nožičkách a vydržela. Bohužel výrobci ještě nepřišli na to, že s takovým sortimentem by našli rozsáhlou klientelu a zatím jsem nenašla na trhu postele, které by mi vyhovovaly. Nejsou vhodné moderní rošty, protože obvykle nepřežijí hned první hosty. Tedy nejvíce je nutné opravovat, nakupovat a měnit postele.

Jak moc se vybavení Vašich bytů opotřebovává? Je to opravdu tak, že co skupinka turistů, to demoliční četa?

Vybavení bytů se samozřejmě opotřebovává. Nejvíce odcházejí právě postele, jak jsem řekla. Výrobci nenabízejí nic vhodného pro penziony. Buď jsem viděla masivní kovové patrové postele, které asi vydrží všechno, ale svou nevzhledností Vám z bytu udělají vězeňskou celu. Nebo jsou koncipované dekoračně, ale pak je jejich schopnost přežít v sezóně zkrácená jen na několik málo týdnů.  Odchází samozřejmě také kuchyňské vybavení, prakticky všichni hosté zničí alespoň jednu pánev.  

zpět